“深圳新政后二手房成交量大涨62%，楼市要起飞了。”
新政发布之后，深圳楼市纷纷扰扰，不了解深圳楼市的人，很容易得出这样简单粗暴的结论。
这两天就有位外地读者在后台留言问：“听说深圳楼市排队抢房了，是真的吗？”
顿时，看得我一脸懵逼：
客观地说，深圳楼市最近在成交量上确实有了一些积极的变化，但就个人体感和真实成交来看，目前深圳楼市仍处于以价换量的状态。
很多时候，我们在网上所看到的市场火爆，只是表象。买房不能流于表象。
01
昨天，深圳北站片区的中洲迎玺正式开盘，推售642套房源，官宣卖了417套，吸金29亿，去化65%左右。
光看数据，感觉好像还蛮不错，实际上离不开项目前期铺天盖地的宣传，及开发商想趁着这波政策热度以降价回血的决心。
中洲迎玺在开盘当日给出85折综合优惠，折后均价6.17万/平，带装修，价格上对比周边新房便宜不少，就是摆明了打价格战。
当然项目的硬伤也很明显，如距离地铁口较远、开发商资金压力大、2026年交房后产权使用年限只剩下36年。北站片区新房的竞争本身就激烈，想要好卖，只能降价。
另外说一下，据了解项目前期冻资入围942批，按官宣卖出417套算，意味着超一半人弃选。
这中途弃选的500多人，要么是冲着“10万冻资一周送1000块购物卡”去的，要么是项目为前期认筹数据好看点而注了水，要么是真实购房者觉得开盘价格还不够吸引。
自中洲迎玺大降价后，同片区某盘近日也被曝出工抵房的消息，说是比三个月前的开盘价降了10%，并且没有房源限制，任君选择。
跟大家简单科普一下。
所谓工抵房，就是抵给建筑商的，主打的是便宜，即便老业主来闹事了，也拿开发商没办法。
现在深圳不少去化艰难的新房项目都是这么操作。毕竟，开发商后面降价如果太耿直了，容易引发老业主唯权。
这时候，工抵房就成了开发商规避业主闹事的方法。
02
现在几乎整个深圳新房市场，都在降价促销。
房子越不好卖，折扣力度越大。
例如龙岗的静安府，位于龙岗中心城边缘地段，今年6月份首次推出的1栋产品，共259套房源，备案均价4.16万/平，至今才网签15套，去化不足一成。
到了11月下旬，项目推出的2栋产品，备案均价下调至3.72万/平。算上其他折扣，80平三房两卫总价最低230万左右，单价仅2.88万。
根据时代周报披露，静安府这次降价以后，至少已卖出40套。
光明作为目前深圳第三大新房库存区域，也卷成了麻花。
即将开盘的光明大盘润宏城，首推456套住宅，户型为81-134平三至四房，开盘打87折，折后均价3.9万，总价295万起，价格回到六七年前。
再来看改善盘。
近日，福田金地环湾城加推新品，313套房源，备案均价10.86万，打完折后单价8.2万起，均价10.3万左右。
从项目公布的认筹结果来看，最终冻资入围138批，整体热度不及前期。
对比9月份，金地环湾城一期首推401套住宅，开盘当日卖出286套。
主要在于，随着各大楼盘持续降价打折，10万的这个单价，在当下市场而言，还有不少其他的选择。
03
综上，我们简单对最近的深圳楼市做个总结。
1、不可否认，进入11月份，深圳楼市成交量得以明显提升，一半在于新政的加持，一半在于价格的让步。只要利好政策持续输出，就可以很大程度的修复市场成交量。
2、站在开发商的角度，临近年底，回款资金压力很大，为了快速拉动销售，大幅降价是不可避免的促销手段。
3、只要是情绪，无论是悲观还是乐观，往往都容易被放大。买房最核心的操作，不管出于自住还是投资，一定不要被情绪左右。
4、几乎整个深圳市场都在降价，对于好的房子，相当于给购房者提供了一个捡漏机会。而对于差的房子，则相当于给购房者提供了一个入坑理由。
5、这个节点，深圳楼市的选择很多，对于购房者而言，不要局限于一个楼盘，甚至不要局限于一个板块。在两极分化的楼市中，做正确的选择，尽量避开常见的坑，应该是每位买房人的必修课。
