随着广州周边城市接连松绑，跨城买房热度又卷土重来。
6月2日佛山颁布新政，里水、大沥、陈村等8大镇街不限购；今天，清远又传闻“首次购房2成首付”，政策近乎“不设防”的临广片区，对广州客而言，是不是还可以放心买入？
回答这个问题之前，首先要明确一个前提，价值是靠对比出来的。
尤其是针对城市交界、板块交界的边缘板块，有时候1+1不一定等于2，甚至1+1＜2才是大概率事件。
众所周知，城市or板块交界的边缘区域，往往最容易沦为大家眼中的“三不管”地带，城市界面差、管理混乱是常见现象，自然是买房大忌的“楼价黑洞”。
举个栗子。
从广州东西南北四个方位看，常说广州一路向东，以东莞交界的石滩为例，对比东莞这里才是洼地，更别提让广州客跨城了！
因此近几年石滩配套、楼价几乎停滞不前，真1字出头就能上车。
与东莞麻涌一江之隔的新塘、黄埔区的开发区西区，还偶尔遭受对岸工厂排污困扰，城市界面一言难尽，楼价同样是洼地。
向南，中山像是个小透明几乎可以忽略；向北的清远，房子卖了很多，但现状懂得都懂，只能依靠大社区自身解决问题。
相比之下，一路向西买广佛交界，在城市界面、生活配套都更具优势，也一直是广州客跨城买房最有盼头的区域。
因此，自6月2日佛山8镇解除限购后，市场很快就有了起色。
据网易房产数据中心统计，端午节后6月6日-12日当周，佛山一手网签成交1979套，这个数据排名近半年的第3位。
从楼盘表现看，不少临广项目端午节点成交还不错，且多数取消前期折扣，价格有所上调。
例如，在金沙洲板块，华侨城天鹅堡端午3天大概成交30多套，主要来自广州自住群体，单价在2.6-3.6万/㎡之间。
| 发展多年的金沙洲，配套已基本成型
另外，新希望金沙公馆收回3%折扣，单价约2.8-2.9万/㎡（去年开盘一度卖到3.3-3.4万/㎡），约一半客户来自广州；离项目几百米的新希望金洲府，价格要低出许多仅2-2.2万/㎡起。
这几个金沙洲的佛山项目，对比不远处广州越秀·天悦金沙4万/㎡的均价，性价比很突出，但距6号线、12号线的距离都比较远，直线距离普遍在1.5-2公里左右。
今年另一个比较火的板块是陈村，新希望悦珑湾也收回4个点折扣，客群接近9成来自广州自住客。
项目自去年7月开盘后，仅开售4栋，在佛山限购松绑前去货压力比较大，自5月销售才有所好转。
目前该项目单价在2.2-2.8万/㎡，随着7号线西延线通车，无需换乘3个站就能到广州南站，要是再多坐2个站，番禺谢村的星瀚TOD能卖到4-4.3万/㎡，对比实在太明显了。
陈村“地王”华润顺德润府，价格最低2.5万/㎡起，部分大户型均价则要3.6万/㎡。
其次，佛山大部分项目执行首套房贷利率4.25-4.45%（此前称还可执行2成首付，但昨日有消息称被暂停），对刚需非常友好。
而目前广州首套房贷利率还未普遍降到位，部分楼盘甚至还需要额外加点。
显而易见的是，在看似便宜、吸引的佛山房价背后，更重要的还是两地屡屡有大手笔的配套投入。
好比千灯湖，算得上成功复制了珠江新城的路径，如今整体环境和破7万/㎡的楼价，堪称临广片区NO.1。
| 佛山的造城典范：千灯湖
起步较早的金沙洲，虽发展受困于交通，但日常生活配套还是便利的，大型商城、地铁等配套基本齐全。
广佛两地尤其在轨道交通方面比较突出，目前佛山已有1号线、2号线（接入广州南站）、7号线与广州对接运营，其中7号线西延线还能做到“零换乘”入广州。
此外，施工中的广州12号线也能惠及金沙洲；有望明年动工的28号线，则横跨广佛莞，有望覆盖广佛交界部分无地铁板块。
可以说，广佛两市“一张网、一张票、一串城”轨道交通格局基本成型。
接下来，广佛环线佛山西站至广州南站段，争取开通运营；金沙洲沉香大桥工程预计明年动工，有望2025年通车等。
既有未来画饼，又可以现成吃饼，对比其他临广片区，这才是购房者心中最具分量的事物。
因此，回到最初的问题，跨城or在区域交界边缘买房，怎样才能1+1≥2，占到足够的便宜？
首先，这两个区域必须实力足够强，例如省城广州+GDP破万亿的佛山；
其次，两者之间的主城区离得足够近，能形成一定的有效连接和辐射；
最后，在价格上，两者形成了明显合理的梯度。
因此，结论就是：即便像广佛交界这样相对优秀的区域，自住可以有着数，投资请慎重。
就自住价值而言，佛山更适合来自越秀、白云、荔湾、海珠、番禺的地缘客，一分钱一分货，目前2.2-3.5万/㎡的主流价位，对比去年的售价很多都有大幅的回落，临广片区选择也比较充裕。
这个价格在广州，基本只能在增城、南沙、知识城等郊区找，而佛山整体自住人气、配套，目前要比这些区域更强一些（但对工作在广州东的群体而言，跨城显然没有这个必要）。
| 龙光大沥九龙公园地块项目
至于投资，佛山供应量实在是过于庞大，目前被套的地王项目也不止一两个了。
■ 2021年3月，当代竞得南海金沙洲地块
楼面价：20013元/㎡
■ 2021年4月，华润竞得广州金沙洲皇冠地块
楼面价：42122元/㎡，成为金沙洲地王；
■ 2021年4月，华润竞得顺德陈村地块
楼面价：22330元/㎡，成为“陈村”地王；
售价：2.5万/㎡起，大户型均价36000元/㎡
■ 2021年6月，龙光竞得大沥九龙公园旁地块
楼面价：20154元/㎡，创大沥板块地价新高；
售价：24000-32000元/㎡
■ 2021年6月，中海竞得南海区桂城南港路地块
楼面价：22000元/㎡，加上建筑物转让款，实际超过2.3万/㎡;
售价：35000-43000元/㎡（限购区）
■ 2021年7月，万科竞得南海区桂城三山新城地块
楼面价：21045元/㎡，跻身佛山地价TOP 3；
售价：35000-50000元/㎡（限购区）
尤其是据闻佛山有12座新城规划——有人戏言：“佛山五区32个镇街，每个镇街都有至少一个新城，要习惯！”
这种与东莞类似，多中心并起的城市结构，大家甚至很难找到一个公认的市区，这意味着有限的购买力和发力点，还容易被分散了。
因此在千灯湖之后，我们看到佛山变成造城狂魔，三龙湾、三山新城、佛山新城、北滘新城、南海之眼等一堆新城规划，但传奇之所以是传奇，就是因为难以复制。
因为，造城需要规划、需要魄力，但更需要真金白银的投入！
像三龙湾这样由禅城、南海、顺德三地交界，需要合力共同打造的片区，所倾注的资源和投入显然要更多。
其次，尽管佛山没有二手2年限售规定，日前也出台“满5年”二手房不计入限购新规，但二手成交远不如一手活跃。
根据佛山住建局发布的5月数据，5月佛山新房成交6416套，环比4285套上涨49.7%；但二手房成交仅3768套，今年持续在低位运行。
可以说，新盘供应量持续充足的临广片区，未来二手升值空间并不被看好。
正应了那句：看似不设防，其实也有小算盘，有些房子，进去容易，出来难啊！
