本文来源：时代周报 作者：梁争誉
“金九银十”进入尾声，多地楼市冷热不均。调整周期中的房地产市场将走向何方？各方都在焦虑地等待答案。
龙头房企万科，给出了自己的见解。10月20日，万科董事会主席郁亮在媒体交流会上发出唱多信号。
面对当下盛行的“房产过剩论”，郁亮有不同见解。他认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均，大城市被小城市平均。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。
今年以来，为鼓励合理住房需求入市，多地出台利好政策，包括下调存量房贷利率、一线城市执行“认房不认贷”、多地下调首付比例等。但在漫长的市场修复阶段，多方对政策效力产生不同态度。
对此，郁亮表示，9月各地出台政策后，市场有所好转，这是政策与市场共同作用的结果，未来希望已有政策能落实到位。另一方面，近期出台的政策主要集中在刺激需求端，未来政策可考虑在供应端发力。如部分供应过大的城市，可以考虑暂停供地等。
整体上，郁亮对房地产市场仍充满信心。“市场短期存压力，长期要有信心。”
万科董事会主席郁亮
首谈房地产“过剩论”
如何看待市场走势的问题，被率先抛向郁亮。
郁亮反驳了房地产“过剩论”。
他认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了——城市被小镇平均，大城市被小城市平均。“根据七普数据，全国人均住房面积约36.8平方米，城市居民约36.5平方米，城镇居民约42.3平方米，所以城市居民的居住面积被城镇居民平均了。一二线城市的人均住房面积约34.3平方米，深圳才21平方米，大城市又被小城市平均了。每个人都不想被平均。”
其次，郁亮强调，不能静止地看待数据。“38.6平方米是建筑面积，折算成使用面积仅仅相当于日本40年前的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。随着中国老百姓生活水平提高，居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。”
“过去我们行业聚焦在长期居住问题的解决，但是细分到每个需求来看的话，还有短期居住需求。”郁亮举例称，在西双版纳等地的旅居项目，百分之七八十销售给了北方客户，而南方人也会选择到北方购置康养项目，“随着收入水平的提高，对房子的需求会越来越多元化，这些都是合理的住房需求。”
因此，郁亮认为，住房需求从“有没有”走向“好不好“的阶段。
从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离中枢值有较大差距。
事实上，在多重利好政策之下，楼市“金九”表现有所提振。
10月19日，国家统计局发布了9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2023年9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅销售价格环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。
从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由8月下降0.2%转为持平。从同比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比8月扩大0.1个百分点。
万科董事会主席郁亮
政策效力已现
刚刚过去的“金九”，房地产利好政策频出。
据中原地产研究院统计，9月是今年全国房地产历史政策次数最多的月份，单月房地产调控政策超过175次，刷新历史纪录，核心政策是8月底至9月初各地陆续落地的“认房不认贷”政策。
“不能指望政策一招解决所有问题。”郁亮强调。
虽然目前的市场情绪仍未有明显提振，但销售端已经有所好转。郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果。9月一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。
“政策肯定是有用的，但是不能指望出一个政策能彻底扭转局面，它不是万能的，但绝对不是没用的。”郁亮认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。
在郁亮看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品。
政策利好传导至企业端需要时间。回到企业本身看，万科的业绩仍承压。
近日，万科发布了2023年9月销售及近期新增项目情况简报。9月份。万科实现合同销售面积193.8万平方米，合同销售金额320.1亿元，同比减少7.8%。综合今年前三季度情况来看，2023年1~9月，万科累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额2806.1亿元，同比减少10.8%。
